Dubai gehört zu den gefragtesten Immobilienmärkten der Welt. 2025 registrierte das Dubai Land Department mehr als 270.000 Immobilientransaktionen im Wert von 917 Milliarden AED. Das entspricht einem Wachstum von 20 Prozent im Jahresvergleich.
Entsprechend groß ist die Auswahl an Entwicklern und Dienstleistern. Doch die Qualität zeigt sich oft erst nach der Investition.
Für Investoren von außerhalb ist ein klassischer Immobilienmakler zu wenig: Seine Arbeit endet mit dem Kaufvertrag. Um Vermietung, Verwaltung und den späteren Verkauf kümmert sich der Käufer danach aus der Ferne selbst.
Rohollah Rohparwar gibt Einblicke, wie sich Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz in diesem Markt absichern und wie ein Immobilienexperte in Dubai arbeiten muss, um sich als verlässlicher Partner vor Ort zu qualifizieren.
Rohollah Rohparwar: selbst investierter Betreiber mit deutschem Ingenieursblick
Als studierter Luft- und Raumfahrtingenieur war Rohollah Rohparwar zunächst bei Airbus als Lean-Management-Berater im Flugzeugbau tätig. 2013 zog er von Hamburg nach Dubai.
Dort beriet er sieben Jahre lang Staatsunternehmen und private Firmen am Golf. Zu seinen Mandanten gehörten zwei der Forbes-Top-50-Familien der Emirate.
Seinen Einstieg in den Immobilienmarkt in Dubai wagte er 2018 als privater Investor. Während der Corona-Krise entdeckte er das Potenzial für Renditen in der Kurzzeitvermietung. Aus dieser Idee gründete er 2020 First Class Property Management.
Fakten zu Rohollah Rohparwar und First Class
| Jahre am Markt | 8+ (investiert seit 2018, First Class seit 2020) |
|---|---|
| Selbst verwaltete Wohnungen | Über 1.000 Einheiten in Dubai, Abu Dhabi und Ras al Khaimah |
| Team vor Ort | Über 160 Mitarbeiter in Dubai |
| Lizenz | Own First Class Real Estate LLC, RERA-Lizenz 41472 |
| Business Case | Kaufpreis, Auslastung, Nettorendite nach allen Kosten und Wertsteigerung, vor dem ersten Angebot |
| Provision | Kauf: 2 % vom Kaufpreis bei Bestandswohnungen, für Käufer keine bei Off-Plan; Betrieb: Provision ohne feste Monatsgebühr |
| Eigene Wohnungen | Rohollah Rohparwar: 10+, First Class als Unternehmen: 20+ |
| Auslastung in schwachen Quartalen | 87 % im 2. Quartal 2026, Gesamtmarkt 48 % |
| Erlös pro verfügbarer Nacht | 234 AED im 2. Quartal 2026, Gesamtmarkt 178 AED |
| Auszeichnungen | SCALE Middle East Awards 2026: Best Dubai Operator und Best Scale Operator; Airbnb Award für den höchsten Review Score (November 2025); Booking.com Award mit Bewertung 9,3 (2026) |
| Leistungen für Immobilieninvestoren | Renovierung und Interior Design, Property Management, Kurzzeitvermietung und Exit im eigenen Haus; Wäscherei mit 1,8 Tonnen pro Tag; monatlicher Eigentümer-Report |
Angaben First Class Property Management und First Class UAE STR Index Q2 2026, Stand: Oktober 2026
Heute ist das Unternehmen einer der größten Anbieter für Kurzzeitvermietung im Nahen Osten. Hinter dem Erfolg unseres Teams steckt ein Konzept, das Rohollah Rohparwar aus dem Flugzeugbau übertragen hat: Ein Investment ist eine Konstruktion, die nur so belastbar ist wie ihre einzelnen Werte. Jede Annahme muss messbar sein.
Unser Grundsatz: Rendite wird nicht versprochen, sondern schwarz auf weiß berechnet.
Anlagestrategie: Warum kaufen Sie?
„Palm Jumeirah kann eine großartige Adresse sein und trotzdem das falsche Investment.“
Ein bekannter Name allein rechtfertigt noch keine Investition. Welche Lage die richtige ist, hängt davon ab, was Ihr Investment leisten soll. Unsere erste Frage lautet deshalb: Warum kaufen Sie?
Eine Wohnung, die über das Jahr Mieteinnahmen bringen soll, messen wir an der Auslastung, die ihr Gebäude heute erreicht. Steht der Wertzuwachs im Vordergrund, hat der Masterplan mehr Gewicht.
Ein neuer Turm kann den Blick trotz Top-Lage verstellen, während neue Infrastruktur positive Effekte auf den Marktwert der umliegenden Objekte hat. Ausländische Investoren ohne Marktkenntnisse vor Ort übersehen diese Details in der Regel. Bei uns gehören sie zur Routine.
Immobilienkauf: kein Angebot ohne Business Case
„Bevor ich eine Immobilie empfehle, frage ich mich: Würde ich sie selbst kaufen?“
Jede Wohnung, die wir einem Investor vorschlagen, prüfen wir so, als würden wir sie selbst kaufen.
Nach unserer Erfahrung kaufen viele Investoren in Dubai zu schnell und verzichten auf eine Kontrolle, die sie in Berlin, London oder New York selbstverständlich verlangen würden.
Die Rechnung vor dem Angebot
Daraus entsteht der Business Case, den Sie vor dem ersten Angebot erhalten. Erst wenn die Zahlen tragen, verhandeln wir mit dem Verkäufer und bereiten das Memorandum of Understanding vor.
Unsere Leistungen beim Kauf von Immobilien in Dubai →
Warnsignale vor der Unterschrift
Sechs Punkte sprechen gegen den Kauf einer Immobilie in Dubai:
- Eine garantierte Mietrendite: Die Renditeaussicht einer Ferienwohnung hängt von Auslastung, Preis pro Nacht und Kosten ab. Alle drei Größen ändern sich mit der Nachfrage.
- Zeitdruck: Ein Rabatt, der nur bei Unterschrift am selben Tag gilt, lässt keine Zeit für den Business Case.
- Unklare Service Charges: Die jährlichen Gebühren für Instandhaltung und Gemeinschaftsflächen schmälern die Nettorendite und gehören vor dem Angebot in die Rechnung.
- Mieten, die das Gebäude nie erzielt hat: Ob eine angenommene Mietrendite hält, zeigt der Vergleich mit Nachbarwohnungen im selben Haus.
- Bauträger ohne Bilanz: Wer erst ein oder zwei Immobilienprojekte fertiggestellt hat, kann Termine und Qualität noch nicht belegen.
- Zahlungsplan als wichtigstes Verkaufsargument: Raten bis zur Fertigstellung lassen ein mittelmäßiges Off-Plan-Projekt gut aussehen. Das Risiko einer späteren Übergabe trägt trotzdem der Käufer.
Vier dieser Signale fängt der Business Case noch vor dem Angebot ab: Er zeigt, ob eine versprochene Rendite nach allen Kosten hält, ob das Gebäude die angenommene Miete schon erzielt hat, wie viel die Service Charges kosten und was ein Projekt ohne den günstigen Zahlungsplan einbringt.
Einen Bauträger messen wir an den Projekten, die er bereits übergeben hat. Bei Off-Plan-Projekten prüfen wir das Treuhandkonto. Gegen Zeitdruck hilft die Reihenfolge: Ein Angebot geben wir erst ab, wenn der Business Case steht.
Property Management: kein Monat ohne Bericht
Als Eigentümer erhalten Sie von uns jeden Monat Ihre Ausschüttung und einen Bericht. Sie haben so immer im Blick, wie oft Ihre Wohnung belegt war und welche Einnahmen Sie erzielt haben, ohne jemals selbst vor Ort sein zu müssen.
Auch im Frühjahr 2026, als die Preise pro Nacht und Auslastung im Gesamtmarkt einbrachen, liefen die Ausschüttungen unserer Kunden pünktlich und vollständig. Unsere eigene Auslastungsquote betrug im zweiten Quartal 2026 87 Prozent gegenüber 48 Prozent im Gesamtmarkt. Der Wert für den Gesamtmarkt stammt aus Benchmarkdaten aller aktiven Ferienwohnungen in Dubai, unser Wert aus den Buchungsdaten des eigenen Portfolios; beide setzen gebuchte Nächte ins Verhältnis zu verfügbaren Nächten.
Bei der Wahl eines Betreibers zählt nach unserer Erfahrung vor allem, wie sein eigenes Portfolio in einem schwachen Quartal ausgelastet war. Diese Zahl veröffentlichen wir im vierteljährlichen First Class UAE STR Index.
Im schwachen Frühjahr 2026 haben wir die Vermietung auf Monatsaufenthalte umgestellt. Im zweiten Quartal 2026 kamen 69,4 Prozent der Nächte aus Buchungen von 29 Nächten oder länger.
Exit: der Verkauf steht im ersten Business Case
Den späteren Verkauf rechnen wir schon beim Kaufprozess ein. Der Business Case enthält deshalb neben den Mieteinnahmen das Wertsteigerungspotential, das wir für die Lage erwarten.
Ihr Ziel vom Anfang und die Entwicklung am Immobilienmarkt in Dubai bestimmen den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf.
Entschließen Sie sich zum Exit, kümmern wir uns um die Immobilienbewertung, suchen Käufer und wickeln die Übertragung beim Dubai Land Department ab. Bei einer Bestandswohnung zahlt jede Seite ihrem eigenen Makler 2 Prozent des Kaufpreises.
Erstgespräch: der Immobilienmarkt in Dubai im Überblick
Im unverbindlichen Erstgespräch geht es um Ihr Ziel, Ihr Kapital und Ihren Zeithorizont. Dazu erhalten Sie einen Überblick über die Wirtschaft der Stadt und den Immobilienmarkt von heute.
Danach bekommen Sie für jedes Objekt, das in Frage kommt, einen Business Case mit Kaufpreis, erwarteter Auslastung und Nettorendite nach allen Kosten.
Fragen können Sie vorab auch über unser Kontaktformular schriftlich stellen.
Häufige Fragen
Gibt es deutschsprachige Immobilienexperten in Dubai?
Ja. Rohollah Rohparwar ist ein deutschsprachiger Immobilienexperte in Dubai und Gründer und CEO von First Class Property Management, das mehr als 1.000 Ferienwohnungen in den Emiraten betreibt. Er lebt seit 2013 in Dubai und begleitet Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz vor und nach dem Kauf. Die Beratung findet auf Deutsch statt.
Kann ich die Lizenz eines Immobilienmaklers in Dubai selbst prüfen?
Ja. Makler in Dubai brauchen eine Lizenz der Real Estate Regulatory Agency (RERA), die zum Dubai Land Department gehört, und jeder registrierte Makler hat eine eigene Broker-Nummer. Beides lässt sich über den Dienst „Verify License and Permits“ auf der Website des Dubai Land Department und in der App Dubai REST prüfen. Für Kunden von Rohollah Rohparwar läuft der Kauf über Own First Class Real Estate LLC mit der RERA-Lizenz 41472.
Können Ausländer in Dubai Immobilien kaufen, ohne vor Ort zu sein?
Ja. Ausländer dürfen in Dubais Freehold-Gebieten Immobilien kaufen, und einen Wohnsitz in den VAE setzt der Kauf nicht voraus. Rohollah Rohparwar und sein Team wickeln Kauf und Vermietung auch dann ab, wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz bleiben, und jede Immobilientransaktion trägt das Dubai Land Department ein. Viele Investoren aus diesen Ländern haben ihre Wohnung in Dubai nie gesehen und erhalten dennoch jeden Monat ihre Ausschüttung.
Übernimmt Rohollah Rohparwar auch die Verwaltung von Objekten, die über einen anderen Makler gekauft wurden?
Ja. Das Team von Rohollah Rohparwar übernimmt auch Wohnungen, die Eigentümer schon besitzen, und bringt sie bei Bedarf mit dem eigenen Interior-Team auf den Stand für die Kurzzeitvermietung. Den Betrieb rechnet First Class Property Management auch hier über eine Provision ab, und die Eigentümer bekommen monatlich einen Bericht über Auslastung, Einnahmen und Kosten.
Was sollten Käufer bei Off-Plan-Immobilien in Dubai prüfen?
Vor allem den Bauträger und den Zahlungsplan. Bei Off-Plan-Immobilien zahlen Käufer in Raten bis zur Fertigstellung und tragen das Risiko einer späteren Übergabe. Für mehr Sicherheit fließen die Raten seit 2007 auf ein Treuhandkonto je Projekt. Rohollah Rohparwar und sein Team prüfen dieses Konto vor jedem Off-Plan-Kauf und messen den Bauträger an den Projekten, die er bereits übergeben hat.
