Als ausländischer Investor können Sie in den Freehold-Gebieten des Emirats Eigentum ohne zeitliche Begrenzung erwerben. Doch nicht jede Wohnung ist Ihre Investition wert.
Von außen ist der Markt schwer zu durchschauen. Mit dem Kauf wird es nicht einfacher: Dann liegen 5.000 Kilometer zwischen Ihnen und Ihrem Kapital. Arbeiten Sie mit einem Partner vor Ort, der selbst investiert ist und Ihre Wohnung vor und nach dem Kauf betreut. Rohollah Rohparwar und sein Team von First Class Property Management prüfen jede Wohnung, bevor Sie ein Angebot abgeben: Lage, Bauträger und Masterplan, Grundriss und Ausblick, die Ausstattung des Gebäudes und das Potenzial für Wertsteigerung. Auf dieser Grundlage rechnen wir Ihnen die Rendite für Kurz- und Langzeitvermietung nach allen Kosten vor. Nach dem Kauf erhalten Sie jeden Monat einen Bericht über Ihre Immobilie.
Am Anfang steht Ihr Ziel: laufende Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Eigennutzung oder eine Kombination daraus. Danach legen wir an jede passende Wohnung dieselben Kriterien an und prüfen Lage, Gebäude, Bauträger und Ertrag. Das Ergebnis sehen Sie im Business Case, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Was in den nächsten Jahren rund um eine Wohnung entsteht, steht im Masterplan: ein Turm, der den Meerblick nimmt, oder neue Infrastruktur, die die Lage aufwertet. Wir lesen ihn vor jedem Angebot, prüfen Anbindung, Nachbarschaft und Ausblick und analysieren, wie gefragt genau dieses Gebäude bei Kurz- und Langzeitmietern ist.
Ein Bauträger zeigt sich an seinen fertigen Projekten: Hat er pünktlich und in der zugesagten Qualität übergeben, und wie gepflegt ist das Haus heute? An der Wohnung prüfen wir Zustand, Grundriss und Ausstattung, am Gebäude die Annehmlichkeiten wie Pool und Fitnessraum. Bei Off-Plan-Projekten kommt das Treuhandkonto hinzu.
Für jede Wohnung, die in Frage kommt, bekommen Sie die Zahlen schwarz auf weiß: Kaufpreis, erwartete Auslastung, Nettorendite bei Kurz- und Langzeitvermietung nach allen Kosten einschließlich Service Charges und das Potenzial für Wertsteigerung. Erst danach verhandeln wir und bereiten das Memorandum of Understanding (Form F) vor. Ob Sie kaufen, entscheiden Sie.
Rohollah Rohparwar stammt aus Hamburg, ist deutschsprachiger Immobilienunternehmer in Dubai und studierter Luft- und Raumfahrtingenieur. Bei Airbus optimierte er als Lean-Management-Berater die Abläufe in den Programmen A380 und A350.
Seit 2013 lebt er in Dubai, wo er zunächst sieben Jahre lang als Unternehmensberater tätig war. Zu seinen Mandanten gehörten zwei arabische Familien aus den Forbes Top 50. 2020 gründete er First Class Property Management. Mit mehr als 1.000 Ferienwohnungen ist das Unternehmen heute der größte Betreiber in den Emiraten. Sein Ansatz ist derselbe wie im Flugzeugbau: Jede Entscheidung beruht auf Zahlen.
Über Rohollah RohparwarWir sind nicht Ihr Immobilienmakler, sondern Ihr Partner für die gesamte Haltedauer Ihrer Investition. Dasselbe Team, das für Sie den Kauf abwickelt, richtet Ihr Objekt ein, vermietet es und verkauft es, wenn Sie es wollen.
Ziel, Kapital, Risikobereitschaft und Zeithorizont übersetzen wir in eine Lage und eine Objektart.
Lage, Masterplan, Bauträger und Business Case, geprüft vor Ihrem Angebot. Danach Verhandlung, Memorandum of Understanding (Form F) und Eintragung beim Dubai Land Department, wo Sie Ihre Eigentumsurkunde erhalten.
Ein internes Team richtet die Wohnung für die Kurzzeitvermietung ein: Möblierung, Ausbau, Design.
Täglicher Betrieb, Instandhaltung und jeden Monat ein Bericht über Einnahmen und Kosten.
Vermietung nach Nächten, Wochen oder Monaten, mit Housekeeping und eigener Großwäscherei.
Verkauf zum passenden Zeitpunkt, mit Bewertung und Käufersuche.
In welchen Stadtteil sollten Sie investieren? Eine Wohnung in Downtown Dubai und eine in Jumeirah Village Circle können beide richtig sein. Die Wahl der Lage hängt davon ab, welche Ziele Sie mit Ihrer Strategie verfolgen.
LAUFENDE MIETEINNAHMEN
Das Viertel rund um den Burj Khalifa und die Dubai Mall ist eine der drei Lagen, auf die wir unsere Kurzzeitvermietung konzentrieren. Downtown Dubai eignet sich vor allem für laufende Mieteinnahmen. Die Einstiegspreise dieser Gegend gehören zu den höchsten der Stadt. Deshalb entscheidet in dieser Gegend der Ertrag nach Service Charges über die Rendite.
KURZZEITVERMIETUNG
Die Wohntürme an der Uferpromenade mit ihren Cafés und Restaurants bilden den zweiten Schwerpunkt unseres Kurzzeitvermietungsportfolios. Alter, Architektur und Höhe der Service Charges der Gebäude gehen stark auseinander. Hier entscheidet die Due Diligence vor dem Kauf, ob Sie in den richtigen Turm investieren.
WERTSTEIGERUNG UND EIGENNUTZUNG
Palm Jumeirah ist die dritte Lage, auf die wir unsere Kurzzeitvermietung konzentrieren. Die künstliche Insel mit ihren exklusiven Apartments und Villen ist für Käufer von Interesse, die Wertsteigerung und die Nutzung als Eigenheim verbinden wollen. Die Immobilienpreise liegen entsprechend hoch.
NIEDRIGERER EINSTIEG
Jumeirah Village Circle ist ein Stadtviertel mit niedrigeren Einstiegspreisen, vielen Apartments und Townhouses und laufend neuen Projekten. Diese Investitionsmöglichkeiten kommen vor allem in Frage, wenn Sie auf hohe Mietrenditen abzielen. Viele neue Wohnungen konkurrieren allerdings um dieselben Mieter, und ein Teil davon wird Off-Plan verkauft. Wie viele Wohnungen im Umfeld noch fertig werden und was das für Mieten und Auslastung bedeutet, analysieren wir vor jedem Angebot.
OFF-PLAN
Vor der Küste entsteht hier die Palm Jebel Ali, ein Inselprojekt des Entwicklers Nakheel. Für Off-Plan-Investitionen bietet die Insel viele Möglichkeiten. Den Chancen eines frühen Einstiegs steht bis zur Fertigstellung das volle Risiko des Bauträgers gegenüber. Unser erster Schritt ist hier die Prüfung, ob das Projekt beim Dubai Land Department mit einem Treuhandkonto (Escrow) registriert ist.
Ausländische Käufer können Immobilien in Dubai als Privatpersonen direkt erwerben, wenn die Einheit in einem der ausgewiesenen Freehold-Gebiete liegt.
Die Übertragung findet bei einem vom Dubai Land Department zugelassenen Registration Trustee statt. Dort erhalten Sie als Käufer die neue Eigentumsurkunde.
Mieteinnahmen und Kapitalerträge sind in Dubai grundsätzlich steuerfrei. Aber: Wie Ihre Mieteinnahmen tatsächlich besteuert werden, hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab.
|
Steuerlicher Wohnsitz |
Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE | Mieteinnahmen aus Dubai |
|---|---|---|
| Deutschland | Ausgelaufen am 31. Dezember 2021 | Bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland zu versteuern |
| Österreich | In Kraft, zuletzt geändert 2022 | In Österreich zu versteuern; da in Dubai keine Einkommensteuer anfällt, wird nichts angerechnet |
| Schweiz | In Kraft | In der Schweiz steuerfrei, aber für den Steuersatz berücksichtigt (Progressionsvorbehalt) |
Diese Informationen ersetzen keine Steuerberatung. Klären Sie die steuerlichen Aspekte vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Der Immobilienmarkt in Dubai wechselt schneller zwischen Wachstum und Korrektur als der deutsche. Ob eine Wohnung ihr Geld wert ist, entscheidet ihr Ertrag in der Vermietung. Wir legen Ihnen vor dem Kauf offen, was vergleichbare Einheiten in unserer Verwaltung erwirtschaften, und ordnen den Preis in die aktuelle Entwicklung des Marktes ein.
In einer schwachen Marktphase dauert ein Verkauf länger, und Käufer verhandeln härter über den Preis. Eine Wohnung mit belegten Mieteinnahmen findet dann leichter einen Käufer als eine, deren Wert vor allem auf erwarteter Wertsteigerung beruht.
Zum aktuellen MarktberichtLesen Sie in unseren Fallstudien, wie wir für unsere Kunden den Ertrag ihrer Wohnungen in Dubai durch Umbau und Vermietung gesteigert haben. Über Rohollah Rohparwars Einschätzungen zum Markt berichten Wirtschaftsmedien in den Emiraten und in Deutschland.
Renovierungsplan und Einrichtung für die Kurzzeitvermietung.
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Neue Raumaufteilung, Interior Design und mehr Platz für Gäste.
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Zum ArtikelÜber die übliche Maklerprovision: Beim Kauf einer Bestandswohnung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils ihrem eigenen Makler 2 % des Kaufpreises. Bei Off-Plan-Wohnungen fällt für Sie keine Provision an. Den Kauf vermittelt die Own First Class Real Estate LLC, registriert bei der RERA unter der Lizenz Nr. 41472. Für die Verwaltung nach dem Kauf arbeitet First Class Property Management auf Provisionsbasis, ohne feste Monatsgebühr.
Nein. Immobilienbesitz in Dubai setzt keinen Wohnsitz voraus: Als Ausländer können Sie Wohneigentum in den Freehold-Gebieten von Dubai als Privatperson erwerben, ohne dort zu wohnen. Rohollah Rohparwar und sein Team prüfen vor jedem Angebot, ob die Wohnung in einem Freehold-Gebiet liegt. Ab einem Immobilienwert von 2 Millionen AED kann der Kauf zusätzlich den Weg zum Golden Visa öffnen, einem Aufenthaltstitel mit zehn Jahren Laufzeit.
Beim Kauf zahlen Sie an das Dubai Land Department 4 % des Kaufpreises, dazu die Gebühr des Registration Trustee, bei Objekten ab 500.000 AED 4.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Bestandswohnung kommt die Provision Ihres Maklers von 2 % hinzu; bei Off-Plan-Wohnungen fällt keine an. Nach dem Kauf fallen jährliche Service Charges an die Eigentümergemeinschaft an, berechnet in Dirham pro Quadratfuß und von der RERA geprüft, auch wenn die Wohnung leer steht. Bei einer Finanzierung über eine Bank kommt die Gebühr für die Eintragung der Hypothek hinzu. Das Team von Rohollah Rohparwar rechnet alle diese Kosten in den Business Case ein.
Auf den Kaufpreis einer Bestandswohnung nicht: Der Weiterverkauf von Wohnimmobilien ist in den Vereinigten Arabischen Emiraten von der Mehrwertsteuer befreit, der erste Verkauf einer neuen Wohnung innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist mit 0 % belegt. Auf Gebühren wie Maklerprovision und Trustee-Gebühr fallen 5 % an, ebenso auf Mieten aus Kurzzeitvermietung unter sechs Monaten. Rohollah Rohparwar und sein Team berücksichtigen das im Business Case. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht vorher Service Charges, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung ab; viele Angebote nennen nur den Bruttowert. Für die Kurzzeitvermietung in Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Dubai Marina hält Rohollah Rohparwar Nettomietrenditen zwischen 6 und 9 % für realistisch, nach Abzug von Service Charges und Verwaltungskosten (Stand: August 2026). Diese Angabe ist keine Anlageberatung.
Vor allem auf das Treuhandkonto, den Übergabetermin und den Bauträger. Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 müssen Zahlungen für Off-Plan-Wohnungen auf ein Treuhandkonto des Projekts fließen. Bis zur Übergabe bringt die Wohnung keine Miete, und gerät der Bauträger in Verzug, verschiebt sich die erste Einnahme. Das Team von Rohollah Rohparwar rechnet diese Zeit in den Business Case ein.
Ja. Wer in Dubai Immobilien vermittelt, braucht eine Lizenz des Dubai Land Department und eine Broker-Registrierungsnummer (BRN) der RERA. Beides lässt sich in der App Dubai REST prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben. Die Vermittlung übernimmt die Own First Class Real Estate LLC, registriert bei der RERA unter der Lizenz Nr. 41472.
Als Privatperson in der Regel nicht. Nach dem Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 unterliegen Einkünfte natürlicher Personen aus Immobilieninvestitionen nicht der Körperschaftsteuer der Vereinigten Arabischen Emirate von 9 %, solange die Tätigkeit keine Lizenz erfordert. Für Gesellschaften gilt das nicht. Wie die Einnahmen in Ihrem Wohnsitzland besteuert werden, hängt davon ab, wo Sie steuerpflichtig sind. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Ja. Für Villen und Townhouses gelten in den Freehold-Gebieten dieselben Regeln wie für Wohnungen: unbefristetes Eigentum, eingetragen beim Dubai Land Department. In Villen-Communities liegen die Service Charges meist niedriger als in Hochhäusern, weil es weniger gemeinsam genutzte Einrichtungen gibt.
In einem unverbindlichen Gespräch auf Deutsch gibt Ihnen Rohollah Rohparwar einen umfassenden Überblick über Dubai: seine Geschichte, seine Wirtschaft und seinen Immobilienmarkt. Danach bekommen Sie von uns einen vollständigen Business Case mit einem Vorschlag, welche Immobilie zu Ihren Zielen passt.
